La Asociación Mexicana del Condominio, S.C., proporciona asesoría
y representación en cualquier ámbito vinculado al establecimiento
del régimen de condominio, ya que cuenta con un programa de actividades
iniciales que comprende desde la individualización de las unidades
privativas hasta la entrega de las áreas comunes, es decir, desde
su nacimiento hasta la venta y que concluye con la post venta.
De manera resumida, podemos explicar que este programa toma como punto
de partida la constitución del régimen de propiedad en condominio
y la designación del administrador, pues constituye el aspecto primordial
del funcionamiento correcto del inmueble que facilitará la administración,
conservación y entrega de las viviendas y áreas comunes a
cada uno de los propietarios, así como el establecimiento de los
indivisos y delimitación de las áreas comunes. Adicionalmente,
se elaboran propuestas de reglamento del condominio acorde a las características
de cada inmueble, con la intención de establecer un documento básico
que contenga reglas de organización, administración y funcionamiento
que permanezcan vigentes durante varios años, ya que el notario
público, en la mayoría de los casos, incorpora un modelo
de reglamento que utiliza en las constituciones del régimen de condominio,
pero que no particulariza para cada inmueble.
También, la asociación proporciona asesoría jurídica
en materia administrativa vinculada a la construcción, como es lo
relativo a la expedición de licencias de construcción, órdenes
de verificación y mandamientos de clausura de obra, para lo cual
se promueven las instancias jurídicas conducentes tendientes a evitar
la suspensión de la construcción, pues los actos ilegales,
arbitrarios e inconstitucionales de las autoridades administrativas delegacionales
implican una erogación económica para el constructor, lo
cual se efectúa a través de la interposición del juicio
de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo de la Ciudad de México o
los juzgados de distrito en materia administrativa del Poder Judicial de
la Federación.
Adicionalmente, se proporciona apoyo en la individualización
de las cuentas de agua y predial por cada unidad privativa, además
de que en el supuesto de determinación de créditos fiscales
por estos conceptos, se promueve la instancia jurídica conducente.
En el ámbito fiscal, el constructor está sujeto a la determinación
de los créditos fiscales por parte de los organismos fiscales autónomos,
como el Instituto Mexicano del Seguro Social y el Instituto del Fondo Nacional
de la Vivienda, los que en la mayoría de los casos resultan desproporcionados
y excesivos o inclusive, sin sustento jurídico, ya que por regla
general, estas entidades no cuentan con los avisos de afiliación,
situación que se controvierte mediante la interposición del
recurso administrativo o el juicio contencioso administrativo ante el Tribunal
Federal de Justicia Fiscal y Administrativa.
En el ámbito laboral, se proporciona asesoría en la celebración
de los contratos con los proveedores de servicios, para evitar que cualquier
reclamo sea considerado como un asunto de carácter laboral.
Durante la etapa de la venta de las viviendas en condominio, se proporciona
asesoría en la elaboración de los contratos de compra venta,
estableciendo las garantías idóneas que eviten el retraso
o la omisión en el pago del enganche o de las parcialidades, para
evitar la demanda ante los tribunales civiles por el incumplimiento de
los compradores.
Es conveniente señalar que en cada contrato de compra venta se
debe precisar que el adquirente de la vivienda conoce el proyecto y lo
acepta en su representación física y que junto con la entrega
de la vivienda, está recibiendo la parte que le corresponde de las
áreas comunes, haciendo constar el correcto funcionamiento de las
instalaciones hidrosanitarias.
En el proceso de escrituración, se verifica que los instrumentos
notariales de compra venta, hipoteca y de régimen de condominio,
sean presentados oportunamente para su inscripción ante el Registro
Público de la Propiedad y del Comercio de la Ciudad de México y que los datos
que aparezcan en el folio real coincidan con los asentados en las escrituras,
pues es común que existan discrepancias que impiden la enajenación
posterior de los bienes inmuebles por el descuido del fedatario público.
En la medida que se va realizando la entrega de las unidades privativas,
la asociación como administrador del condominio se encarga de efectuar
los pagos por los servicios comunes cobrando la parte proporcional a cada
condómino, pues es común que los habitantes de los inmuebles
consideren que la empresa constructora está obligada a sufragar
todos los gastos comunes durante el primer año, lo que implica una
erogación de consideración.
Con esta actividad se efectúa la correcta administración
en términos de lo que dispone la Ley de Propiedad en Condominio
de Inmuebles para la Ciudad de México y se conserva el estado del inmueble, liberando
de cualquier responsabilidad por algún desperfecto ocasionado por
labores de carga o descarga en las áreas comunes o por el incorrecto
manejo de los mecanismos e instalaciones hidrosanitarias, motivo por el
cual, se recomienda que junto con el acta de entrega de la unidad privativa
se elabore la correspondiente a la recepción de las áreas
comunes, acompañadas de las exposiciones fotográficas que
sustentes el perfecto estado del bien, ya que el retraso en la entrega
de los bienes comunes constituye una responsabilidad para el constructor,
quien tendrá que sufragar los desperfectos en la construcción
ocasionados por terceras personas.
En lo relativo al establecimiento de la cuota de mantenimiento, se ofrecen
diversas opciones de los servicios que puede incluir, procurando en todos
los casos, que su determinación sea lo más económica
posible para evitar que se considere como una carga económica adicional,
pues muchos de los habitantes de los inmuebles están pagando el
financiamiento por la adquisición de la vivienda.
En términos generales, la participación de la Asociación
Mexicana del Condominio, S.C., en estos procesos, tiende a racionalizar
los recursos de la empresa constructora, evitando los abusos y excesos
ocasionales de los propietarios, quienes advierten que la buena intención
de la inmobiliaria constituye un aliciente para formular peticiones fuera
de todo orden o exigir bienes o servicios no considerados en los proyectos,
los cuales no fueron motivo de compra venta.
Durante esta etapa de post venta, en caso de incumplimiento de la cuota
de mantenimiento para sufragar los gastos comunes, se ejercen las acciones
administrativas o legales ante la Procuraduría Social de la Ciudad de México o
los tribunales civiles, para preservar el orden jurídico
Finalmente, puede ocurrir que durante esta etapa de entrega-recepción
de viviendas, existan ajustes en los cobros por servicios públicos
proporcionados, el más común recae sobre la energía
eléctrica, el cual debe ser tratado ante el propio proveedor, o
en su caso, ante la Procuraduría Federal del Consumidor y de ser
necesario, ante los órganos jurisdiccionales.
La Asociación Mexicana del Condominio, S.C., proporciona
cursos de capacitación e inducción a los constructores, comercializadores
y condóminos para que conozcan los derechos que la ley concede como
habitantes de un inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio.
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