México D.F., a 22 de Octubre del 2021  
ÁMBITO   DE   ACTIVIDADES

La Asociación Mexicana del Condominio, S.C., proporciona asesoría y representación en cualquier ámbito vinculado al establecimiento del régimen de condominio, ya que cuenta con un programa de actividades iniciales que comprende desde la individualización de las unidades privativas hasta la entrega de las áreas comunes, es decir, desde su nacimiento hasta la venta y que concluye con la post venta.

De manera resumida, podemos explicar que este programa toma como punto de partida la constitución del régimen de propiedad en condominio y la designación del administrador, pues constituye el aspecto primordial del funcionamiento correcto del inmueble que facilitará la administración, conservación y entrega de las viviendas y áreas comunes a cada uno de los propietarios, así como el establecimiento de los indivisos y delimitación de las áreas comunes. Adicionalmente, se elaboran propuestas de reglamento del condominio acorde a las características de cada inmueble, con la intención de establecer un documento básico que contenga reglas de organización, administración y funcionamiento que permanezcan vigentes durante varios años, ya que el notario público, en la mayoría de los casos, incorpora un modelo de reglamento que utiliza en las constituciones del régimen de condominio, pero que no particulariza para cada inmueble.

También, la asociación proporciona asesoría jurídica en materia administrativa vinculada a la construcción, como es lo relativo a la expedición de licencias de construcción, órdenes de verificación y mandamientos de clausura de obra, para lo cual se promueven las instancias jurídicas conducentes tendientes a evitar la suspensión de la construcción, pues los actos ilegales, arbitrarios e inconstitucionales de las autoridades administrativas delegacionales implican una erogación económica para el constructor, lo cual se efectúa a través de la interposición del juicio de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo de la Ciudad de México o los juzgados de distrito en materia administrativa del Poder Judicial de la Federación.

Adicionalmente, se proporciona apoyo en la individualización de las cuentas de agua y predial por cada unidad privativa, además de que en el supuesto de determinación de créditos fiscales por estos conceptos, se promueve la instancia jurídica conducente.

En el ámbito fiscal, el constructor está sujeto a la determinación de los créditos fiscales por parte de los organismos fiscales autónomos, como el Instituto Mexicano del Seguro Social y el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda, los que en la mayoría de los casos resultan desproporcionados y excesivos o inclusive, sin sustento jurídico, ya que por regla general, estas entidades no cuentan con los avisos de afiliación, situación que se controvierte mediante la interposición del recurso administrativo o el juicio contencioso administrativo ante el Tribunal Federal de Justicia Fiscal y Administrativa.

En el ámbito laboral, se proporciona asesoría en la celebración de los contratos con los proveedores de servicios, para evitar que cualquier reclamo sea considerado como un asunto de carácter laboral.

Durante la etapa de la venta de las viviendas en condominio, se proporciona asesoría en la elaboración de los contratos de compra venta, estableciendo las garantías idóneas que eviten el retraso o la omisión en el pago del enganche o de las parcialidades, para evitar la demanda ante los tribunales civiles por el incumplimiento de los compradores.

Es conveniente señalar que en cada contrato de compra venta se debe precisar que el adquirente de la vivienda conoce el proyecto y lo acepta en su representación física y que junto con la entrega de la vivienda, está recibiendo la parte que le corresponde de las áreas comunes, haciendo constar el correcto funcionamiento de las instalaciones hidrosanitarias.

En el proceso de escrituración, se verifica que los instrumentos notariales de compra venta, hipoteca y de régimen de condominio, sean presentados oportunamente para su inscripción ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de la Ciudad de México y que los datos que aparezcan en el folio real coincidan con los asentados en las escrituras, pues es común que existan discrepancias que impiden la enajenación posterior de los bienes inmuebles por el descuido del fedatario público.

En la medida que se va realizando la entrega de las unidades privativas, la asociación como administrador del condominio se encarga de efectuar los pagos por los servicios comunes cobrando la parte proporcional a cada condómino, pues es común que los habitantes de los inmuebles consideren que la empresa constructora está obligada a sufragar todos los gastos comunes durante el primer año, lo que implica una erogación de consideración.

Con esta actividad se efectúa la correcta administración en términos de lo que dispone la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México y se conserva el estado del inmueble, liberando de cualquier responsabilidad por algún desperfecto ocasionado por labores de carga o descarga en las áreas comunes o por el incorrecto manejo de los mecanismos e instalaciones hidrosanitarias, motivo por el cual, se recomienda que junto con el acta de entrega de la unidad privativa se elabore la correspondiente a la recepción de las áreas comunes, acompañadas de las exposiciones fotográficas que sustentes el perfecto estado del bien, ya que el retraso en la entrega de los bienes comunes constituye una responsabilidad para el constructor, quien tendrá que sufragar los desperfectos en la construcción ocasionados por terceras personas.

En lo relativo al establecimiento de la cuota de mantenimiento, se ofrecen diversas opciones de los servicios que puede incluir, procurando en todos los casos, que su determinación sea lo más económica posible para evitar que se considere como una carga económica adicional, pues muchos de los habitantes de los inmuebles están pagando el financiamiento por la adquisición de la vivienda.

En términos generales, la participación de la Asociación Mexicana del Condominio, S.C., en estos procesos, tiende a racionalizar los recursos de la empresa constructora, evitando los abusos y excesos ocasionales de los propietarios, quienes  advierten que la buena intención de la inmobiliaria constituye un aliciente para formular peticiones fuera de todo orden o exigir bienes o servicios no considerados en los proyectos, los cuales no fueron motivo de compra venta.

Durante esta etapa de post venta, en caso de incumplimiento de la cuota de mantenimiento para sufragar los gastos comunes, se ejercen las acciones administrativas o legales ante la Procuraduría Social de la Ciudad de México o los tribunales civiles, para preservar el orden jurídico

Finalmente, puede ocurrir que durante esta etapa de entrega-recepción de viviendas, existan ajustes en los cobros por servicios públicos proporcionados, el más común recae sobre la energía eléctrica, el cual debe ser tratado ante el propio proveedor, o en su caso, ante la Procuraduría Federal del Consumidor y de ser necesario, ante los órganos jurisdiccionales.

 La Asociación Mexicana del Condominio, S.C., proporciona cursos de capacitación e inducción a los constructores, comercializadores y condóminos para que conozcan los derechos que la ley concede como habitantes de un inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio.

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